2018년 9월 13일(9·13대책) 전에 조정대상지역의 아파트 분양권 2개(A·B)를 가지고 있던 김모씨. A아파트는 2019년 11월, B아파트가 2020년 12월에 준공을 완료했다. 그렇다면 현재 2주택자가 된 김씨는 A아파트를 언제 처분해야지만 일시적 2주택자 신분으로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있을까. B 아파트가 준공된 이후부터 3년일까 2년일까 1년일까.
25일 업계에 따르면 기재부는 논란이 됐던 9·13대책 전 분양권 2개를 취득한 무주택자의 양도소득세 비과세 기준을 최종 확정했다. 9·13대책이 나온 이후 2년 반 만에 나온 유권해석이다.
앞서 정부는 2018년 9·13대책 당시 조정대상지역에서 일시적 2주택자가 양도소득세를 비과세 받기 위해선 2년 내에 기존 주택을 처분해야 한다는 규제를 내놨다. 기존 3년에서 1년이 줄어든 셈이다. 또 이후 2019년 12·16대책을 내놓으면서 조정지역의 비과세 기준을 2년에서 1년을 다시 줄였다.
그러나 정부의 비과세 기준 변경에도 ‘분양권’에 대해서는 정확한 지침이 없어 시장의 혼란이 지속돼 왔다. 분양권을 주택으로 간주하긴 하지만, 취득 기준을 계약 시점으로 봐야할 지 입주 시점으로 해야할지 명확하지 않았다. 9·13 대책 전에 분양권을 계약했고, 9·13 대책 이후에 등기가 나왔을 시 비과세 기준이 3년일지 2년일지가 정해지지 않은 것이다.
이에 대해 기재부가 유권해석을 내놓으면서 분양권을 둘러싼 비과세 논란이 마무리 될 것으로 보인다.
먼저 기재부는 김씨처럼 분양권만 2개를 가지고 있던 경우에는 ‘등기 시점’으로 비과세 기준을 매긴다고 결정했다. 즉 9·13 대책 전에 계약을 마친 분양권일지라도 A주택이 9·13대책 이후인 2019년 11월 등기가 나왔기 때문에 9·13 대책을 적용받는다는 의미다. 즉 김씨는 B아파트가 준공된 이후 2년 안에 A주택을 처분해야 양도세 비과세를 받을 수 있다. 다만 김씨는 12·16대책이 발표되기 전 A아파트의 등기가 나왔기 때문에 12·16규제(비과세 기준 1년)에서는 제외된다. 만약 A·B아파트 모두 등기가 12·16대책 이후에 나왔다면 비과세 기준은 1년을 적용받게 된다.
물론 이 같은 지침은 A·B 주택이 모두 조정대상지역일 경우에만 해당한다. 분양권 2개 중 한 주택이라도 비규제지역에 있다면 기존 주택을 3년 내 처분하면 된다는 게 기재부의 설명이다.
그렇다면 분양권이 아닌 기존 주택을 가지고 있는 상황에서 분양권을 취득했다면 어떨까. 이 경우에는 ‘분양권+분양권’의 사례와 달리 규제를 소급적용 받지 않는다. 이 때는 등기 시점이 아닌 계약 시점으로 취득을 한 것으로 본다. 예를 들어 유주택자가 9·13 대책 전 분양권(조정대상지역) C를 계약했다면, 이는 9·13 대책에서 제외된다. 즉 C주택이 준공된 이후 3년 내 기존 주택만 처분하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있다.
상황이 이렇자 9·13대책 전 분양권 2개를 계약했던 수분양자들 사이에서는 ‘소급적용’이라는 비판도 나오고 있다. 한 온라인커뮤니티 이용자는 “계약일 전까지만 해도 9·13대책으로 비과세 기준이 강화될 줄 몰랐다”며 “비슷한 상황에 처한 수분양자들끼리 행정소송을 준비할 계획”이라고 밝혔다.
출처:https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03919606629052528&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
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